Autor: Lic. Andy Díaz
La entrada en vigor de la Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios representa uno de los cambios más importantes que ha experimentado en décadas el régimen jurídico de los alquileres en la República Dominicana.
La nueva legislación sustituye un marco normativo antiguo, disperso y poco adaptado a las condiciones actuales del mercado inmobiliario. Su propósito declarado es regular las relaciones jurídicas derivadas del alquiler de inmuebles destinados a viviendas, comercios y actividades sin fines de lucro, procurando proteger los derechos tanto de propietarios como de inquilinos.
Sin embargo, una ley no debe evaluarse únicamente por la intención expresada en sus disposiciones, sino también por su capacidad real para resolver los problemas cotidianos que enfrentan quienes participan en el mercado de alquileres.
Desde la perspectiva de los propietarios, el aspecto más sensible continúa siendo la recuperación efectiva del inmueble cuando el inquilino incumple sus obligaciones.
Una modernización que era necesaria
Durante muchos años, los propietarios dominicanos tuvieron que desenvolverse dentro de un sistema caracterizado por normas desactualizadas, trámites poco claros y procesos de desalojo que podían prolongarse durante meses e incluso años.
La Ley 85-25 deroga la Ley núm. 4314 de 1955, la Ley núm. 17-88 y el Decreto núm. 4807 de 1959 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Con ello, concentra en una sola legislación buena parte de las reglas relacionadas con contratos, depósitos, reajustes, obligaciones de las partes y procedimientos judiciales.
Este avance debe ser reconocido. La formalización de los contratos, la delimitación de derechos y obligaciones y la creación de procedimientos específicos pueden contribuir a reducir la informalidad que tradicionalmente ha caracterizado el alquiler de inmuebles en el país.
No obstante, la modernización legislativa será insuficiente si no se traduce en procesos judiciales verdaderamente rápidos, previsibles y accesibles.
El propietario no puede quedar atrapado en su propia propiedad
Uno de los principales conflictos surge cuando el inquilino deja de pagar la renta, deteriora el inmueble, cambia su destino, incumple una obligación esencial o se niega a entregar la propiedad después de terminado el contrato.
En estas circunstancias, el propietario no solamente deja de recibir el ingreso esperado. Con frecuencia debe continuar pagando impuestos, mantenimiento, reparaciones, cuotas de condominios, servicios pendientes y honorarios legales, mientras permanece privado del uso y disposición de un bien que le pertenece.
Esa realidad genera una evidente desigualdad económica.
La vivienda merece protección jurídica y social, pero esa protección no puede convertirse en una autorización para permanecer indefinidamente en un inmueble ajeno sin cumplir las obligaciones asumidas.
La propiedad privada también constituye un derecho protegido constitucionalmente. Por tanto, el sistema debe impedir los desalojos arbitrarios, pero al mismo tiempo debe garantizar que el propietario pueda recuperar oportunamente su inmueble cuando demuestre un incumplimiento contractual.
El desalojo judicial: garantía y desafío
La Ley 85-25 reafirma que los desalojos deben ejecutarse mediante los procedimientos legales correspondientes y con autorización judicial. Esta disposición es necesaria para impedir que los propietarios recurran a vías de hecho, como cambiar cerraduras, retirar pertenencias, suspender servicios o penetrar por la fuerza en el inmueble.
La prohibición de la denominada “justicia privada” protege la dignidad, la seguridad y el derecho de defensa del inquilino. La legislación también contempla sanciones frente a prácticas ilegales o abusivas durante la ejecución de los desalojos.
Sin embargo, la exigencia de una orden judicial plantea una responsabilidad adicional para el Estado: ofrecer una respuesta jurisdiccional suficientemente rápida.
Cuando un proceso judicial tarda demasiado, el debido proceso deja de ser una garantía equilibrada y puede convertirse, en la práctica, en una carga desproporcionada para el propietario.
La nueva normativa procura establecer procedimientos más ágiles para los desalojos y reclamaciones de pago, bajo la competencia del juez de paz y con vías recursivas determinadas. Las sentencias en materia de alquileres y desahucios pueden ser recurridas mediante oposición o apelación dentro del plazo legal correspondiente.
La verdadera prueba estará en su aplicación.
Será necesario observar si los tribunales contarán con suficiente personal, capacitación, herramientas tecnológicas y criterios uniformes para impedir que los expedientes vuelvan a quedar atrapados en aplazamientos, incidentes procesales y dificultades para ejecutar las decisiones.
La prevención debe comenzar con un buen contrato
La Ley 85-25 también envía un mensaje importante: el alquiler no debe continuar manejándose mediante acuerdos improvisados, recibos informales o contratos genéricos descargados de internet.
Un contrato bien elaborado debe identificar correctamente a las partes, describir el inmueble, establecer su destino, determinar la duración, precisar el precio, regular los reajustes y fijar un domicilio para las notificaciones.
Además, debe definir claramente las consecuencias de la falta de pago, los daños al inmueble, la realización de modificaciones no autorizadas, el subarrendamiento, el abandono de la propiedad y la terminación anticipada.
La nueva legislación establece, entre otras cuestiones, que el depósito exigido en los alquileres destinados a vivienda no podrá superar el equivalente a dos meses de renta. También contempla reglas sobre gastos legales, corretaje, reajustes y registro de los contratos.
Estas disposiciones pueden reducir conflictos, pero solo cuando las partes conocen su contenido y documentan adecuadamente la relación contractual.
El propietario que entrega un inmueble sin verificar la identidad, solvencia y referencias del futuro inquilino aumenta innecesariamente sus riesgos. Del mismo modo, el inquilino que firma sin revisar las condiciones del contrato puede aceptar obligaciones que posteriormente alegará desconocer.
La formalidad no debe verse como una complicación, sino como un mecanismo de protección mutua.
Una ley equilibrada necesita instituciones eficientes
La Ley 85-25 constituye un avance necesario, pero no resolverá por sí sola todos los conflictos del mercado de alquileres.
Su éxito dependerá de que los tribunales interpreten sus disposiciones de manera uniforme, de que los procedimientos de notificación y ejecución funcionen con rapidez y de que propietarios e inquilinos reciban suficiente orientación sobre sus derechos y obligaciones.
También será indispensable evitar dos extremos.
Por un lado, no puede permitirse que el propietario utilice su posición económica para imponer condiciones abusivas o ejecutar desalojos al margen de la ley.
Por otro, tampoco puede normalizarse que un inquilino permanezca durante largos períodos sin pagar, deteriore el inmueble o prolongue artificialmente un proceso judicial, mientras el propietario asume todas las pérdidas.
La justicia en materia de alquileres no consiste en favorecer automáticamente a una de las partes. Consiste en garantizar que el contrato sea respetado y que, cuando exista un incumplimiento, el Estado proporcione una solución efectiva en un plazo razonable.
El reto real comienza ahora
La nueva Ley de Alquileres ofrece herramientas que pueden fortalecer la seguridad jurídica y estimular la inversión inmobiliaria. Sin embargo, su impacto no se medirá por la cantidad de artículos que contiene, sino por la rapidez y efectividad con que pueda resolver los conflictos.
Para los propietarios, la principal expectativa es clara: que la protección del inquilino no implique la pérdida práctica del control sobre su propiedad.
Para los inquilinos, la garantía debe ser igualmente clara: ningún desalojo puede realizarse arbitrariamente ni desconociendo el derecho de defensa.
El equilibrio entre ambos intereses solo será posible mediante contratos formales, decisiones judiciales oportunas y una aplicación responsable de la ley.
La República Dominicana necesitaba modernizar su legislación de alquileres. Ahora necesita demostrar que esa modernización puede convertirse en justicia efectiva.
